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马金敏:房地产开发建设项目中的纳税筹划

作者:德和衡(石家庄)    发布日期:2017-07-31 18:05:10


随着近几年经济的快速发展,人们的税收风险意识、生产经营成本意识不断增强,尤其是在经济有些低迷的形势下,越来越多的人意识到纳税筹划对企业、个人的发展战略、经营决策以及税收风险的防控均起着至关重要的作用。而房地产开发建设,由于涉及资产量大,设计税种繁多,税额巨大,自然是纳税义务人的关注点,纳税义务人想要节税也就在情理之中了。但问题的关键是节税的前提应是合理合法,而不是通过很多企业多年在做甚至目前还在用的非法手段:作假帐(做两套甚至几套帐,以应付不同的部门、不同情况的检查)、签订虚假合同、开假发票等等,企业、企业的法定代表人、财务人员躺在随时可能爆炸的炸弹上工作、生活,因为你随时有可能因为涉嫌逃税、虚开增值税专用发票、非法购买增值税专用发票等而被追究刑事责任,至于相关的行政处罚更不用说了。所以,我们提倡的是合理合法节税,在符合法律政策的前提下,达到我们节税的目的,这也是我们政府相关部门包括税务部门大力支持和倡导的。下面我主要就房地产开发建设所涉及的相关纳税筹划问题和大家进行探讨。

一、房地产业涉及税种繁多,税额巨大,税负繁重

 目前,我国税收全部18个税种中,涉及房地产业的有十个,其中五个税种也涉及其他行业,包括增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税,另有五个税种仅在房地产行业征收,为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。此外,还有一个具有税收性质的收费,即教育费附加。上述税种覆盖整个房地产业,包括土地交易、房地产开发建设、新房出售、二手房交易等全过程,政府对各环节、各交易主体用多税种交叉叠加征税,这样重复征税、税上征税,使得房地产业税收总额连年飞速增长,其增速远远超过我国每年税收总收入的增速。

  如此巨额的税负是不是有你的贡献?当然,我们提倡按规定应该缴纳的税款就应及时足额缴纳,但是如果能够合理合法少缴税款,减轻企业负担,也是我们每个企业、每个纳税人都希望看到的结果。

二、房地产开发建设纳税筹划的最佳时机

房地产业内人士都知道,房地产开发建设成本构成非常复杂,除了地价、建安成本、配套费、几十项各种规费之外,就是税收成本。而在众多的成本构成中,占比最大的,一般是地价,其次是建安成本和税收成本。据相关专家估算,在房地产开发建设成本中,地价占比约为10%-50%,建安成本约占10-40%,而税收成本则占5-50%。从以上介绍不难看出,房地产开发建设项目的纳税筹划时间越早效果越好,筹划空间越大,节税额也越高。据纳税筹划专家经验总结,如果取得土地使用权之前进行纳税筹划,可节税额约为30%;如果在开发建设阶段进行纳税筹划,可节税额约为10%;如果到清算阶段进行纳税筹划,可节税额约为5%。上述测算节税比例不一定精确,但他绝对能说明一个道理,那就是纳税筹划的最佳时机是在确定土地使用权取得方式之前,如果是和别人合作的项目就应该在合作方案确定、合作协议签订之前,最好是在土地使用权取得、项目合作的意向期。如果到开发建设阶段或清算阶段再进行纳税筹划,那么因为土地使用权已经取得,很多税款已经缴纳,很多合同、协议已经签订,在实际履行,有的合同、协议可能已经履行完毕,再想对前面的一些东西有所改变可能很难,甚至有些东西已经不可逆转。所以,大家一定要有纳税筹划意识,把握好纳税筹划的最佳时机。

三、纳税筹划绝对不只是房地产开发公司财务部门自己的事,需要公司各个部门协调联动。

很多人认为多缴税款少缴税款只是财务部门自己的事,税款的多少主要体现在会计做账和纳税报表上,与其他部门无关。但事实果真如此吗?同是想要取得一块土地的国有使用权,通过土地转让方式、土地作价入股、还是通过股权转让等方式都可能达到同样的目的,但是最终缴纳的税款却不相同,甚至数额相差非常悬殊。而通过什么方式取得土地使用权显然主要是我们房地产开发公司的前期部门和公司主要领导决定的。而在开发建设过程中,采用什么样的销售方式、采取哪些促销手段、确定房价多少等,主要由房地产开发公司的销售部门决定。和施工单位的合作中,采用固定单价、固定总价、还是采用定额等方式结算工程款,是否有甲供材等等主要由公司的工程部门决定。而上述几个部门的决定、合同的签订,最终体现在公司的财务报表上。试想,我们这几个部门如果没有任何沟通,没有一个统一的协调机制,最终公司缴纳的税款会是最低的吗?

四、聘请具有专业知识和实务操作经验的团队进行纳税筹划

除了公司各个部门、每个员工都具有纳税筹划意识,互相配合之外,一定要聘请相关的专业团队进行纳税筹划。根据我们的经验,房地产开发建设项目的纳税筹划团队,应该具备以下条件:第一,全面的法律知识;第二,熟悉并能灵活运用房地产税收法律法规及政策;第三,具有房地产开发建设的专业法律知识和实务操作经验。因为纳税筹划的前提是合法,所以你必须了解并且会运用合同法、公司法、民法、房地产法、税法等一系列法律法规。一般人的想法,在此基础上再具有房地产税收的专业法律知识就可以做好房地产的纳税筹划了。不错,这样是能够把房地产相关的各种税额计算清楚了,但是如果你不懂得房地产的开发建设流程、不懂得房地产相关的法律法规,尤其是房地产相关的政策变化非常快,实务操作性又极强,那么,很有可能你出具的纳税筹划方案从房地产的政策上或操作实务上是过不去的。就是说,你出具的方案符合税收法律法规政策的规定,税务部门可能认可你的方案,你的方案理论上也确实有可能让纳税人缴纳的税额较低,但他在国土部门办理土地使用权手续和房管部门办理房产相关手续时,有可能遇到阻碍甚至根本无法办理。实践中常常出现这样的情况。这样,不仅给纳税人解决不了实际问题,还很有可能耽误了他纳税筹划的最佳时机,给纳税人造成无法挽回的损失。

在房地产行业处于下滑趋势、而土地价格又不断上涨、建安等成本不断增加的情况下,我们的房地产开发公司只有增强纳税筹划意识,才能降低项目开发成本,使公司的利益最大化。


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